Die Zahl der Hypotheken geht zurück, aber hängt das wirklich mit den höheren Zinsen zusammen?

Hypothekenzinsen steigen schnell! Das ist zumindest der Weckruf der Hypothekenmakler, die nach und nach auf Basis der neuen Maßnahmen der Banken für den Monat Mai einen immer deutlicheren Aufwärtstrend feststellen. VousFinancer meldet jetzt einen durchschnittlichen Zinssatz von 1,5 % für ein 20-jähriges Darlehen (Fälligkeit macht mehr als die Hälfte der gewährten Darlehen aus), und die CFU ist besorgt über die außer Kontrolle geratenen Kreditkosten, die im Vergleich zu März um mehr als 20 % und mehr gestiegen sind als 50% seit Januar. .

Dieser Schritt ist real und sehr vorhersehbar. Die Inflationserwartungen sind höher und die Märkte erleben einen Zinsschock, wobei die 10-jährige OAT (Treasury Equivalent Note) in drei Monaten um 120 Basispunkte zulegt. Diese französischen Treasuries haben vor wenigen Tagen die 1,5%-Schwelle überschritten. Banken sollten dies berücksichtigen und bei der Darstellung ihrer Kreditkonditionen wachsam sein.

Inline-Preiserhöhung

Tatsache bleibt, dass der Anstieg der Zinsen (insbesondere im Hinblick auf die Inflation) verhalten, wenn nicht gar moderat war. Nach den am vergangenen Donnerstag veröffentlichten Zahlen der Bank von Frankreich erreichten die durchschnittlich erhobenen Zinssätze (ohne Versicherung und Garantie) im April 1,17 %, verglichen mit 1,1 % im Dezember, was einem Anstieg von 7 Basispunkten entspricht. Die Beobachtungsstelle Crédit Logement/CSA meldet einen Anstieg um 21 Basispunkte seit Dezember mit einer deutlichen Beschleunigung im März und April (17 Basispunkte gegenüber 4 Punkten im Januar und Februar). Es legt fest, dass alle Kategorien von Kreditnehmern und Kreditkonditionen betroffen sind.

Dieser Anstieg wird sich nach allgemeiner Meinung fortsetzen. Aber es wird immer noch gemessen, wenn auch nur am Dacheffekt der Verschleißrate.

“Wir befinden uns in einer Zeit, die sehr schwer vorherzusagen ist, weil wir uns eindeutig in einer Phase der Preisumkehr befinden. Die Zinsen sind immer noch niedrig, aber es gibt Aufwärtsdruck. Aber auf keinen Fall dürfen die Zinsen zu schnell steigen, weil die Banken das respektieren müssen die Erosionsrate, die zunimmt. und Landung”bestätigte Philippe Brassac, CEO der Crédit Agricole SA, während der Präsentation der Ergebnisse der Gruppe Anfang Mai.

Zur Festlegung des maximalen Jahresgebührensatzes (APR), zu dem Banken und andere Kreditinstitute Geld verleihen können, wurde der vierteljährlich revidierte Wuchersatz im April auf 2,43 % (einschließlich Versicherungen) gesenkt. Das lässt zumindest bis Juni wenig Spielraum für steigende Kennzahlen. Dieser Satz wird dann vierteljährlich ausgehend vom Durchschnittssatz des vorangegangenen Quartals schrittweise nach oben angepasst. Es reicht aus, den Anstieg zumindest bis Anfang nächsten Jahres zu begrenzen.

geringe Produktion

Gleichzeitig verlangsamt sich die Hypothekenproduktion. Nachdem die Produktion im Sommer 2021 ihren Höhepunkt erreichte, begann die Produktion im vierten Quartal tatsächlich zu sinken, ein Trend, der sich im ersten Quartal 2022 bestätigte ein positiver Basiseffekt nach dem desaströsen ersten Quartal 2021. Dadurch kann LCL im ersten Quartal 2022 eine Steigerung seiner Produktion um 40 % verbuchen. Es gibt jedoch einen erheblichen Latenzeffekt: Die Produktion ist das Ergebnis von Dateien, denen drei oder vier Monate zugesprochen wurden vor.

„Es gibt eine unausweichliche Tatsache: Der Markt verschlechtert sich, auch wenn der starke Rückgang im März aufgrund des besonders alarmierenden Klimas im April kompensiert wird.“ Der leichte Anstieg der Produktion Ende April im Vergleich zum Vorjahr ist es hauptsächlich durch Grundeffekt erklärt”, Michel Mollart, Professor und wissenschaftlicher Berater von Crédit Logement, stellt fest. Bei der Zahl der gewährten Kredite ist der Marktrückgang ausgeprägter. Laut der Beobachtungsstelle Crédit Logement/CSA ging die Zahl der Kredite Ende April auf Quartalsbasis um 10 % und im März und April sogar um etwa 15 % zurück.

Regulatorische Einschränkungen seit dem 1. Januar

Liegt diese Stagnation am Kreditmarkt an den hohen Zinsen? Michel Moellert glaubt das nicht: Nicht falsch diagnostizieren. Was den Markt schwächt, ist sicherlich die Verschlechterung der Rahmenbedingungen, aber auch die seit dem 1. Januar verbindliche Empfehlung des Higher Committee for Financial Security (HCSF).“ Diese nun für Banken verbindliche Empfehlung begrenzt die Haushaltsaufwandsquote ausdrücklich auf 35 % des Einkommens.

Vergabe von Hypothekendarlehen: Alle Banken sind hintereinander fusioniert

Ende Dezember waren laut dem ACPR-Ausschuss jedoch immer noch 15 % der Hypotheken aus den Nägeln gerissen. Aber bereits ab Januar waren die Banken verpflichtet, die Regeln strikt durchzusetzen, bei den rückständigen Kreditnehmerschichten, hauptsächlich den bescheidensten Familien, die keinen Kredit mehr bekommen konnten.

Mehr sagt Philip Brassac nicht: “Auch wenn dies nicht in den Zahlen zu sehen ist, haben wir mehrere Fälle von Kunden beobachtet, die nach den HCSF-Regeln de facto von Hypothekendarlehen ausgeschlossen waren und die die von uns früher praktizierten Standards nicht übernehmen wollten. Wir verstehen die Absicht der HSCF aber nicht der Weg, der nicht gut genug ist, um die Realität individueller Situationen zu berücksichtigen.”

Der Markt verändert sich grundlegend

Mehr als die Auswirkungen des Zinssatzes ist es laut diesen Experten der regulatorische Schock, der den Kreditmarkt mit seinen Auswirkungen auf die Immobilienaktivität grundlegend verändert. Der Branche geht es nicht gut. Die aktuelle Umfrage des INSEE Developers Institute bestätigt eine schwache Nachfrage nach „Neuem“. Auch der Einfamilienhausbau war im ersten Quartal rückläufig, Baubeginne werden im Herbst erwartet.

Bei den „Alten“ sieht es nicht besser aus: Laut dem LPI-Se Loger Meter (3.500 Immobilienmakler) gingen die Käufe von Altbauten im ersten Quartal um 23,6 % gegenüber dem Vorjahr zurück. Und in den ersten vier Monaten des Jahres gingen die Verkaufskonzessionen um etwa 15 % zurück. Es wird jedoch erwartet, dass „Ersteres in erheblichem Umfang fortgesetzt wird, ohne die Höchststände von 2019 oder 2021 zu erreichen.

Die Preise sind immer noch hoch

Eine einfache Anpassung nach Jahren der Steigerung? Die Immobilienpreise steigen weiter und laut Michel Moylart „Ich sehe heute keine Faktoren, die zur Verlangsamung der Immobilienpreise beitragen könnten.“

„Der Immobilienmarkt verändert sich schnell und die bescheidensten Familien, die kleine Grundstücke oder Immobilien am Stadtrand kaufen, werden vom Markt ausgeschlossen. Sie werden zweifellos auf Sozialwohnungen oder Thermosiebe zurückgreifen müssen, um eine Unterkunft zu finden.“ Michel Möllert denkt nach. Die Analyse, die Percy dagegen hält, an guten Zahlen für die Kreditproduktion und an knappen Unterstützungsinstrumenten (Nullzinsdarlehen, PrimeRenov…) festzuhalten, ist nicht überzeugend. Am Ende gibt es, wie Crédit Logement feststellt, viel weniger Kredite, aber größere Durchschnittsbeträge.

Mit einer baldigen Trendwende ist nicht zu rechnen. Und der Zugang zu Eigentum war nie eine Priorität, weder für die gegenwärtige Mehrheit noch für Freier.