Immobilien: Lösungen zur Finanzierung Ihrer Neuanschaffungen vor dem Weiterverkauf

Nur wenige Familien können es sich leisten, vor dem Verkauf ihrer Häuser neue Barimmobilien zu erwerben. Um den Übergang zwischen den beiden Transaktionen zu erleichtern, gibt es daher eine Lösung. Mit einem Überbrückungskredit, auch Überbrückungskredit genannt, können Sie eine neue Immobilie finanzieren, ohne auf den Verkauf des vorherigen Eigenheims warten zu müssen. Dieser spezifische Kredit ermöglicht es dem Käufer also, in seinem Haus zu bleiben, während er darauf wartet, dass letzterer verkauft. „Es ist ein Kredit, der mit der Gesundheitskrise demokratischer geworden ist“, definiert Sandrine Allonier, Sprecherin des Online-Brokers Vousfinancer.Wenn Sie eine Stadt verlassen wollen, ist es oft einfach, Ihre Immobilie zu verkaufen, weil die Nachfrage stark ist, aber Sie finden eine Neue Immobilie ist komplexer. Bridge Nehmen Sie sich Zeit, um die perfekte Immobilie zu finden.“

Ein Überbrückungskredit ist ein kurzfristiges Darlehen (zwischen 12 und 24 Monaten), das es ermöglicht, eine Finanzierung für den Kauf einer neuen Immobilie zu erhalten, noch bevor Sie den Kaufvertrag für Ihr Eigenheim unterzeichnen. Die Höhe des von Banken gewährten Kredits liegt in der Regel zwischen 60 und 90 % des Wertes der zum Verkauf stehenden Immobilie (90 %, wenn Sie bereits einen Kaufvertrag abgeschlossen haben), abzüglich eines etwaigen Restbetrags. Der Prozentsatz hängt oft mit der Marktlage zusammen: Je einfacher sich die Immobilie verkaufen lässt, desto höher ist die Kreditsumme. Um sich zu qualifizieren, ist es notwendig, eine Schätzung der zum Verkauf stehenden Immobilie von einem Immobilienspezialisten anzufordern und an die kreditgebende Bank zu senden.

Überbrückungskredit ist günstiger als ein Umzug

„Ein Überbrückungskredit hat aufgrund seiner vermeintlich hohen Kosten in der Öffentlichkeit oft ein schlechtes Image, was Sandrine Alonier bedauert, aber in Wirklichkeit ist dies eine viel günstigere Lösung als der Umzug in eine möblierte Wohnung zwischen Verkauf und Neukauf Wenn die Kreditzinsen höher sind, etwas höher als die Zinssätze eines herkömmlichen Kredits (zwischen +0,2 und +0,4%), bleiben die Gesamtkosten eines Überbrückungskredits relativ niedrig, da die Kreditlaufzeit kurz ist (durchschnittlich 6 Monate). Die Gesamtkosten eines Überbrückungskredits, die bei einem Kurzkredit bei rund 1.000 Euro liegen können, sind in den meisten Fällen deutlich geringer als die Kosten für Umzug und Zwischenmiete.

Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Darlehen muss der Betrag des Überbrückungsdarlehens beim Verkauf der Immobilie in bar zurückgezahlt werden. Kreditzinsen sowie Versicherungen können jedoch entweder während der Laufzeit des Darlehens in Form von monatlichen Raten (Teilstundung) oder am Ende der Darlehenslaufzeit in einer Rate (Gesamtstundung) gezahlt werden. Im letzteren Fall können einige Banken einen etwas höheren Satz (+ 0,1 %) anwenden. Sobald die Immobilie verkauft ist, werden die freigesetzten Mittel verwendet, um den Kredit auf einmal zu tilgen.

hier, um sich zu erholen. Wenn auf der Kaufseite die Höhe des Überbrückungsdarlehens aus dem Verkauf der Immobilie nicht ausreicht, um den Neubau zu finanzieren, kann die Bank parallel ein neues Darlehen anbieten, um dem Käufer eine Finanzierung für die Zahlung zu ermöglichen Unterschied. Dann sprechen wir von einem Back-to-Back-Darlehen oder einem phasengebundenen Darlehen.

Zyklus-Überbrückungskredit, um teurere Immobilien zu kaufen

Nehmen wir ein Beispiel, um das Prinzip des kaskadierenden Phasendarlehens besser zu verstehen. Ein paar Kreditnehmer besitzen eine 200.000-Euro-Wohnung – der aufgenommene Kredit ist bereits vollständig abbezahlt – und wollen ein 300.000-Euro-Haus kaufen. Dieses Paar gibt vor dem Verkauf der Wohnung sein Traumhaus preis und muss daher einen Überbrückungskredit aufnehmen.

Das Konto lautet wie folgt:

Ab 200.000 € (Wert der Wohnung) beleiht die Bank 70 % der Immobilie, also 140.000 € Staging-Darlehen. Auf den Überbrückungskredit in Höhe von 140.000 Euro zahlt das Ehepaar nur noch bis zum Zeitpunkt des Erstverkaufs der Immobilie Zinsen: 210 Euro pro Monat. Um dieses Haus für 300.000 Euro kaufen zu können, müsste er zusätzlich einen „klassischen“ Kredit in Höhe von 160.000 Euro zu 1,5 % über 20 Jahre aufnehmen, bei einer monatlichen Rate von 765 Euro pro Monat. Die gesamten monatlichen Raten für die Ehegatten betragen für die Dauer des Überbrückungskredits 975 Euro (765 Euro für einen klassischen Kredit + 210 Euro für einen Überbrückungskredit).

Wenn ein Überbrückungskredit es einer Familie ermöglicht, eine neue, teurere Immobilie zu erwerben, während sie für die Dauer der Transaktion in ihrem Haus bleibt, wird die Situation komplizierter, wenn das Darlehen für die zum Verkauf stehende Immobilie nicht vollständig zurückgezahlt wird. Nehmen wir das Beispiel unseres Paares und nehmen an, dass sie dieses Mal ihren Kredit für die zum Verkauf stehende Immobilie noch nicht abbezahlt haben. Geht man von einer Resttilgung von 100.000 Euro aus (Darlehen über 20 Jahre), muss das Ehepaar bereits vor Abschluss des Stufenkredits monatlich 1012 Euro abbezahlen, also eine Verschuldung von ca. 25 %.

Die Höhe des Überbrückungsdarlehens beträgt bis zu 40.000 € (200.000 x 70 % – 100.000 € = 40.000 €), d. h. eine monatliche Zahlung von 60 € (Zins + Versicherung). Hinzu kommen noch die monatlichen Zahlungen für den Zusatzkredit, die sich auf 1.242 Euro belaufen. Durch die Kombination der monatlichen Raten für den Kaufimmobilienkredit (1.012 Euro), der monatlichen Raten des Überbrückungsdarlehens (60 Euro) und der monatlichen Raten für den Zusatzkredit (1.242 Euro) müssen die Ehegatten jeweils 2.314 Euro zurückzahlen. Einen Monat, damit sie ihre neue Immobilie finanzieren können. Das Problem ist, dass diese monatliche Zahlung von 2.314 Euro die genehmigte Schuldenquote bei weitem übersteigt.

Alternative zum Kauf- und Weiterverkaufsdarlehen

Sollten die Ehegatten keinen Zwischenkredit erhalten, steht ihnen eine alternative Lösung zur Finanzierung ihrer neuen Immobilie zur Verfügung: ein An- und Weiterverkaufsdarlehen. Das Prinzip ist das folgende. Die Bank kauft den ausstehenden Betrag der zu verkaufenden Immobilie zurück und vergibt ein neues langfristiges Darlehen, indem sie verschiedene monatliche Zahlungen zusammenfasst (ein Staging-Darlehen + ein herkömmliches Darlehen). Auf diese Weise werden Kredite im Laufe der Zeit erleichtert, sodass zukünftige Käufer die Schuldenquote unterschreiten können. Andererseits werden die Kosten des Stage-Buy-Darlehens etwas höher sein als beim traditionellen Überbrückungsdarlehen, der Zinssatz des Überbrückungsdarlehens ist bei der Kauf- und Verkaufsoption höher (+0,4 Punkte im Durchschnitt).

Um den Vorteil des Kaufs eines Wiederverkaufskredits zu verstehen, nehmen wir zum letzten Mal unser Paarbeispiel. Die Bank kauft den Restbetrag des Darlehens für die zum Verkauf stehende Immobilie (100.000 Euro), was es dem Ehepaar ermöglicht, einen Überbrückungskredit von 140.000 Euro zu einem Zinssatz von 1,8 % für einen Zeitraum von maximal zwei Jahren aufzunehmen, also 210 Euro pro Monat. Addiert man die monatliche Zahlung des zusätzlichen Guthabens von 260.000 € über 20 Jahre (1.243), beträgt die monatliche Gesamtzahlung unseres Paares 1.453 € (210 € Übertragsguthaben + 1.243 € zusätzliches Guthaben). Nach dem Verkauf der Immobilie und Abzug der restlichen 60.000 Euro (200.000 Euro – bei Verkauf der Wohnung zum Schätzpreis – 140.000 Euro) reduzieren sich die zu leistenden monatlichen Zahlungen auf 956 Euro. Es ist nicht alt und unser Paar kann seine neue Immobilie kaufen, bevor es die vorherige Immobilie verkauft, ohne umziehen zu müssen.

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